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欣法官在线 | 卖方反悔,以做低房价违法为由拒绝履约怎么办?

2017年08月28日 来源:上海一中法院 作者:朱晨阳

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买房为避税动起“歪脑筋”

中介撺掇签下“阴阳合同”

岂料“小聪明”惹上“大麻烦”

眼看房价上涨

卖方声称合同违法

突然反悔不卖了

求助欣法官,我该怎么办?

  当事人:欣法官,我最近买房,碰上麻烦事了,想向你请教。

  欣法官:没问题,你请说。

  当事人:我看中一套房屋,卖方表示到手价600万,算上税费,我觉得确实有点贵,就一直犹豫着。中介便跟我说,可以居间合同约定卖方到手价600万,网签合同约定400万,这样就可以少缴很多税,我听信中介的,就和卖方签了两份价格不同的合同。现在房价上涨了,卖方以做低房价违法为由不肯履约了,我该怎么办?

  欣法官:你所说的两份价格不同的合同,我们通常称之为“阴阳合同”:“阴合同”指双方签订的居间买卖协议,约定了真实的交易条件,是双方实际履行的合同;“阳合同”指网签合同,为了规避税费而约定了较低的房价,仅用于审税、行政登记备案。签订“阴阳合同”做低房价避税是违法行为。

  当事人:原来这是违法行为,都怪我错信了中介!

  欣法官:我想提醒你一下,以后千万不要再签类似“阴阳合同”了。一旦查实做低房价避税,税务机关将追缴相应税款、滞纳金,并视情节作出行政处罚决定或移交司法机关追究刑事责任。

  当事人:谢谢欣法官提醒,这次就因为签了“阴阳合同”,买房子多了这么多波折,我也很后悔。 我还想问一下,网签合同是不是就无效了?

  欣法官:网签合同中的房屋价格条款,系为规避税费而做低房价,该约定侵害国家利益,应属无效。但是,该条款无效并不影响其他合同条款的效力。若合同其他条款系双方当事人的真实意思表示,且没有法定无效的情形,则该买卖合同的其他条款还是有效的。

  当事人:这么说,合同还可以继续履行是吗?

  欣法官:是的,双方若就房屋价款具有真实合意,在居间合同中约定了,则可按照真实的交易价格进行交易。

  当事人:可是,卖方看房价涨了,以“阴阳合同”违法为由拒绝履约,我该怎么办?

  欣法官:如果你没有其他违约情形,卖方只是因为房价上涨而拒绝履约,你可以向法院起诉请求继续履行,并且依据合同约定追究卖方逾期履行的违约责任。

  当事人:我知道了,谢谢欣法官。

法律链接

  1.《中华人民共和国民法通则》

  第六十条

  民事行为部分无效,不影响其他部分的效力的,其他部分仍然有效。

  第六十一条第二款

  双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。

  2.《中华人民共和国合同法》

  第五十二条

  有下列情形之一的,合同无效:

 ?。ㄒ唬┮环揭云壅?、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

 ?。ǘ┒褚獯?,损害国家、集体或者第三人利益;

 ?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖诟欠欠康?;

 ?。ㄋ模┧鸷ι缁峁怖?;

 ?。ㄎ澹┪シ捶?、行政法规的强制性规定。

  第五十六条

  无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

  欣法官:本期关于卖方反悔,以做低房价违法为由拒绝履约怎么办的问题就聊到这里,有更多问题欢迎留言。下期我们继续谈谈房产买卖相关的法律问题。

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特约作者:朱晨阳